一般的な審査基準

まず初めに、一般的な審査基準をおさえておきましょう。

各金融機関別に設けてある審査基準もあるのですが、今回は一般的な金融機関に共通している項目に絞ってご説明します。

1. 安定した収入が継続して得られる方
2. 勤続年数が1年以上の方
3. 団体信用生命保険に加入できる方
4. 保証会社の保証が受けられる方
5. ご本人またはご家族が居住する目的で土地・建物を取得する方
6. 完済時満80歳未満の方

住宅ローンの金利表などの商品概要書（パンフレット）には、前提としてこのようなことが記載されています。（審査基準を書いてないものもあります。）

それぞれをかみ砕いて説明いたします。

安定した収入が継続して得られる方

金融機関の審査基準に、年収を基準とした「返済比率」というものがあります。

借入額に対して、年収がこの返済比率にあてはまっているかがポイント。

返済比率は一般的に、年間の返済額が、400万円未満の場合、30%以下、400万以上の場合、35%以下です。

もうひとつのポイントが、審査の際は実際の金利ではなく、「審査金利」といって、審査のために金利を高めに設定している場合がある、ということです。

金融機関によってさまざまですが、審査金利はおおむね2%前後を想定していることが多いかと思います。

しかし、返済比率を細かく計算するのはややこしいので、一般的には年収の6倍〜7倍におさまれば、返済比率の基準を満たしていることと考えて大丈夫です。中には8倍までOKという金融機関もあります。

ただし、返済比率は現在のお借り入れ状況（マイカーやカード、ショッピングリボなど）も組み込まれて計算をします。

ここはしっかりと計算しておきましょう！

返済比率がオーバーしているのにもかかわらず、事前審査をしても、減額、あるいは否決の回答となる場合があるので注意が必要です。

借入を希望する金額が、ご年収の6倍～7倍に収まっているか確認しましょう！なお、現在マイカーなどのお借り入れがある場合は、計算が複雑になりますので、不動産会社や、金融機関にお願いして計算してみることをおススメします。

勤続年数が1年以上方

勤続年収は、1年以上が原則です。3年以上お勤めだとより安心です。

1年未満だと審査をしてくれない訳ではなく、受付けてくれる金融機関もあります。（もちろん1年以上が絶対条件という金融機関もあります。）

1年未満の場合、取り組みができるかどうかは転職理由によります。

例えば、前職でしっかりとお勤めされていて、転職先が、同業種で年収が増えている、スキルアップにつながっているなどの理由でしたら、前職の期間も加味してくれる場合があります。

ただ、何も言わずに事前審査用紙に勤務年数2カ月、と書いただけでは伝わりませんので、金融機関への補足として、担当の不動産会社なり、金融機関にしっかりと説明してあげてください。

NGな場合の転職は、短い期間で職を転々としていたり、明確な理由がなく業種が変わっている、などの場合です。

このあたりで不安な方は、フラット35は勤務年数にかかわらず、比較的おおらかに審査してくれます。

勤務年数が短い場合は、職歴書を提出したり、転職理由をヒアリングされる場合がありますので、前職での勤務年数や転職後の状況など、こたえられるように準備しておきましょう！

団体信用生命保険に加入できる方

健康な方であれば何も問題がありませんが、

3カ月以内に医師の診察（風邪、インフルエンザ、花粉症、虫歯の治療は告知は不要）を受けた、過去3年以内に特定の病気で手術をうけた、または医師の診察・検査・治療・投薬を受けた、該当する特定の障害があるか、過去2年以内に健康診断、人間ドックを受け、特定の臓器または検診で再検査、要精密検査、要受診・要医療・要治療の指示を受けた。

などの場合は告知が必要です。

この団体信用生命保険の告知ですが、住宅ローン審査（お借入）の要件になってはいるものの、事前審査の段階ですることはなく、事前審査が承認になった後の正式申し込みのタイミングに行うことが一般的です。

正式申込は、売買契約後に行うものですので、万が一、告知事項により住宅ローンが借りられない場合、売買契約は白紙にできるのですが、手間や時間、無駄な出費がありますので、団体信用生命保険で不安な方は、事前審査の際に事前に相談しておいてください。

また、フラット35では、団体信用生命保険をつけないプランもあります。

団体信用生命保険の申込書を事前審査の段階でもらって、内容を確認しておきましょう！告知に該当の項目があれば、早めに相談しておきましょう！

保証会社の保証が受けられる方

金融機関の住宅ローンは、原則保証人が不要となっており、そのかわりに保証会社付きの商品がほとんどです。（収入合算や、持ち分をもつ場合などは連帯保証人、もしくは連帯債務者となります。）

保証会社の仕組みについてはここでは解説いたしませんが、実際に審査をするのは保証会社であるということを覚えておいていただければ十分です。

ここで大切なのが、保証会社は個人信用情報を参照して審査をします。

個人信用情報にご不安（過去カードの遅れや、現在借り入れがあるなど）がある場合、事前に窓口である金融機関に伝えておかないと、保証会社の方へ補足説明できません。

個人信用情報に不安がある方は、事前審査を行う前に、「CIC」や、「JICC」といった個人情報機関で、ご自身の情報を開示請求しておくのもいいでしょう！

■指定信用情報機関のCIC（参考）
→https://www.cic.co.jp/

■指定信用情報機関のJICC日本信用情報機構（参考）
→https://www.jicc.co.jp/

ご本人またはご家族が居住する目的で土地・建物を取得する方

当たり前のことですが、本人や家族が居住しないものは住宅ローンに該当しません。

最近ではフラット35などを利用し、あたかも本人が住むように住宅ローンで借入をして実際には賃貸に出すなどの投資目的で住宅ローンを借りている事例など、大変問題になっています。

完済時満80歳未満の方

完済時の年齢については各金融機関でかわりますが、金融機関によって76歳～82歳とふり幅が少しあります。

一般的には80歳に設定しているケースが多い印象ですので、44歳未満の方でしたら35年のローンがお使いいただける計算になります。

例えばですが、49歳の方であれば30年ローンが最大借り入れ年数ということになります。

「返済比率」は、借り入れ年数によって大きく変わってきます。上記で説明している年収の倍率の計算は、35年返済を前提としているため、計算には注意が必要です。

事前審査をする時のポイント

事前審査をするときには、何も心配することがない方は問題がございませんが、それでも十分注意して事前審査をする必要があります。

• 現在のお借り入れがあれば、状況をしっかりと把握し、返済比率を計算する
• 団体信用生命保険や、個人信用情報で不安なことがあれば事前に不動産会社あるいは金融機関へ報告する
• まずは、ひとつの金融機関で！初めから複数の銀行に審査をかけない
• 住宅ローンに詳しく経験がある不動産会社・営業マンにお願いする

現在のお借り入れ状況をしっかりと把握し返済比率を計算する

最低限、返済比率については計算しましょう！

また、現在ほかにお借り入れ（マイカーやカード）などがある場合、完済条件をつけて事前審査をするのか、そのままにして出すのかで審査結果が変わる場合があります。何も言わなければ、金融機関から完済条件付きならOK、という回答が場合もありますし、ストレートに否決になる場合もあります。携帯電話などの割賦払いのものもお借り入れとみなされるケースもありますので注意してください。

不安なことがあれば事前に不動産会社あるいは金融機関へ報告する

不安なことは全て事前に報告しましょう！

団体信用生命保険で告知事項がある場合など、こちらの審査に時間がかかる場合があります。告知事項があるからダメというわけではなく、告知があると、審査の時間が通常よりも長くなることを覚えておきましょう。

新築一戸建ての場合、契約からお引渡しまでの期間が短く、決めていた引渡し日に間に合わない、などの状況になってしまえば、非常に不利になってしまいます。

事前に知っておくことで、お引渡し日の調整や、急いでもらうなどの対策が取れます。

また告知事項が原因で、万が一お借り入れが難しいとなった場合、それまでに要した時間や手間、契約書に貼った印紙代などが無駄になってしまいます。ご不安な場合は前もって報告しておいてください。

まずは、ひとつの金融機関で！初めから複数の銀行に審査をかけない

事前審査のポイントで不安が何もない方は複数の金融機関に審査を出しても問題ありません。

審査に少しでも不安があり、万が一事前審査で落ちてしまった場合、その金融機関では二度とお借り入れが難しい可能性がありますので、複数で審査に通らなかった場合、その後大変不利となってしまいます。

もちろんこれは否決になった理由によって変わってきます。

たとえば、お借り入れ希望額に年収要件が満たしていない、現在借り入れがあり支払いに遅れはないが、返済比率を圧迫している、勤務年数が短いなどの場合は、原因を解消することで再チャレンジできます。

しかし、否決になった理由を銀行は教えてくれません。

否決になってしまうと不動産会社の営業マンはあっちもこっちも事前審査しましょう、という場合がありますが、戦略を持って事前審査に望まない限り、結果は同じである可能性が非常に高いです。

住宅ローンに詳しく経験がある不動産会社・営業マンにお願いする

最後はやはり営業マンの知識や経験も大いに関係してくると思います。

住宅ローンに詳しい不動産営業マンなら、金融機関別の返済比率の基準や、勤務年数が短くても融通が効く金融機関、正しく補足をすることでテーブルにのせてもらえる金融機関など、引出しがあるはずです。

まとめ

住宅ローンは、金利が安いことにこしたことはありませんが、実際に検討している金融機関がどのような審査基準で、要件を満たしているのか、あらかじめ知っておく必要があります。

実際に、何らかの事由で事前審査が通らず困っていらっしゃる方を多く見てきました。

ですがキチンと戦略をもって住宅ローンの審査にのぞむことで、お借り入れができた方もいらっしゃいます。

ぜひ住宅ローンの事前審査の不安を解消して、より有利な銀行でお借り入れができることを願っております。