お金・ローン

新築一戸建て（建売住宅・分譲住宅）で利用できるフラット35Sのメリット・デメリット

2021.03.14

新築一戸建ての販売資料や、ポータルサイトをみていると、「フラット35S金利Aタイプが利用できます！」と記載されているのを一度はみたことがあるのではないでしょうか。

「住宅ローンだから利用できて当たり前ではないの？」と思われるかもしれませんが、フラット35は、一定の条件を満たたせなければ利用ができないので、アピールポイントとして「フラット35S（金利Aタイプ）利用可」などの表示をしているのです。

新築一戸建て建売住宅の場合は、問題なくフラット35を利用できるのが一般的ですが、今回は商品概要やフラット35の特徴、審査のポイント、またどんな方にオススメの商品なのかを解説していきたいと思います。

もちろん、メリット・デメリットありますので、ぜひ住宅ローン選びの参考にしてみてください。

フラット35とは

フラット35とは、金融機関と住宅金融支援機構が提携して取扱う、「全期間固定金利タイプ」の住宅ローン商品です。

都市銀行から地方銀行まで取扱いのある銀行さんは多く、また「アルヒ」さんのようにフラット35を専門に扱う金融機関もあります。

住宅金融支援機構とは
独立行政法人住宅金融支援機構（じゅうたくきんゆうしえんきこう、英称：Japan Housing Finance Agency、JHF）は、住宅金融公庫の業務を継承した独立行政法人。2007年4月1日に発足した。所管省庁は、国土交通省住宅局と財務省大臣官房政策金融課である。

住宅金融支援機構 – Wikipedia

ややこしいですが、国が支援する住宅ローンと解釈していいと思います。

 

フラット35のメリット・デメリット

フラット35は、金利が全期間固定金利であることが一番の特徴ですが、メリット・デメリットそれぞれ見ていきましょう。

フラット35のメリット

• 返済までずっと金利が変わらない「全期間固定金利」
• 返済期間は「最長35年」
• 保証料が「かからない」
• 繰上げ返済の際の「事務手数料等が不要」
• 自己居住用だけでなく「親族居住用」でもOK
• 団体信用生命保険の「加入が任意」
• 勤務年数が「短い（1年未満）場合」でも借入可能
• 住宅ローンの「借り換え」もOK
• 元利均等返済・元金金等返済が選べます
• 親子リレー返済が可能です
• 雇用形態をとわない（契約社員さんやパートさんOK）

フラット35のデメリット

• 資金計画の9割までは金利が安く、100%融資だと金利が高くなる
• 税金の未納・滞納などがあると借りられない可能性がある
• 自営業者さん・個人事業主さんの審査基準が厳しい
• 別途、事務手数料がかかる
• 金利が毎月変わる（お借入後は変わりません）

フラット35の審査の特徴

フラット35は、国が支援する住宅ローンであることから、一般的な金融機関とは審査基準が大きく異なります。

勤務年数や勤務形態、団体信用生命保険が任意など一般的な金融機関では取り組みができない条件のかたにも寛容な審査基準で、とてもお借入がしやすい住宅ローン商品といえるのではないでしょうか。

ただし、住宅性能において一定の基準を満たさない住宅では、お借入れできないなどの要件があります。また、住宅性能の基準を満たせば満たすほど、金利優遇を受けられるといったメリットもあります。

フラット35での審査基準（返済比率）

フラット35でもっとも重要視される審査基準は「返済比率」です。明確に年収400万円未満の方は返済比率30%、年収400万円以上の方は返済比率35%と決まっていますので、すこしでもあてはまらない場合は、減額や否決となってしまう場合があります。

しかしながら、収入合算には幅広く対応していますので、ご夫婦での合算はもちろん、お父さんやお母さんなどの親子での合算（親子リレー）も可能。

親子リレーの場合、収入合算は年金でも可能ですし、必ずしも同居する必要はないので、返済比率が不安で、ご両親が協力してくれる場合は大変有利です。

また勤務年数が短い方は、給与明細をもとに計算してくれます。

給与明細から割り出した年収で返済比率に当てはまればOKですが、時期によってはボーナスが入っていないことがあるため、不利になってしまうなんてこともありますので、しっかり計算しましょう。

なお、シングルマザーさんなどで、児童手当や児童育児手当などの手当も収入としてみてくれますので、そのような手当てを受けとっている場合は、すべて申告しましょう。

この、返済比率さえクリアできればフラット35を利用できる可能性は高いと言えるでしょう。

ただし、個人信用情報については、一般的な金融機関と変わりはないですので、支払いの遅れなどには注意してください。

返済比率で審査クリアするポイント

• 夫婦で収入合算する（パート収入可）
• 親子リレーを利用する（年金可）
• 各種手当がないか確認する（児童手当や児童育児手当など）

フラット35での審査基準（住宅性能）

一定の要件を満たした質の高い住宅（省エネルギー性、耐震性など）である場合、「フラット35S」という金利優遇を受けられる商品を利用することができます。このフラット35Sの中でも金利Aプラン、金利Bプランに分かれます。

金利Aタイプ

金利Aタイプに該当する場合は、当初10年間、金利を0.25%引下げ優遇を受けられます。

金利Bタイプ

金利Bタイプに該当する場合は、当初5年間、金利を0.25%引下げ優遇を受けられます。

新築一戸建て（建売住宅）の場合はどれ？

新築一戸建て（飯田グループさん）は、金利Aタイプの要件をみたしている場合が多く、フラット35の中でも一番良い条件でお借入が可能です。

このフラット35Sに該当しているかどうかは、まず、建築基準法に基づく検査済証が交付されていることを確認しているほか、検査機関（第三者機関）へ物件検査をしてもらい、フラット35適合証明書を発行してもらわなければなりません。

フラット35の審査の注意点

どんな方も幅広く利用できるフラット35ですが、注意点もあり、窓口になる金融機関によって事前審査の結果が変わることがあるので、ご注意ください。

携帯電話や、クレジットカードの注意点

一般的にあまり気にしない携帯電話の割賦払いや、クレジットカードの支払いで、返済比率オーバーになるケースがあります。

フラット35の場合、機構事前という事前審査があるのですが、この機構事前の出し方によって審査結果が変わることがあります。

例えば家族3人で携帯電話を契約していて、割賦契約が月々3,000円×3台あるだけで、約1万円もの返済比率を圧迫。

この場合、なるべく完済条件をつけて出した方が良いのですが、窓口の金融機関に相談していないと、補足なしに機構事前にかけますから、返済比率オーバーで否決となる場合があります。

クレジットカードの支払いについても、一括払いの根拠（資料）を求められることがありますし、分割払いのものは返済比率に大きく影響します。

また、クレジットカードに付帯している「キャッシング枠」についても、返済比率に影響します。

「キャッシングは利用してないよ！」

という方でも、返済比率を計算してみてキャッシング枠がネックになるようであれば、カードの解約条件をつけましょう。

返済比率で不安な場合は、この辺りはなるべく事前にクリアしておく必要がありますので、できる限り事前に一括返済の予定をたてて事前審査に臨みましょう。

※2022年現在では、審査基準が緩和されています。あわせて参考にしてみてください。

 

自営業者さん・個人事業主さんの注意点

自営業者さんや、個人事業主さんの場合に限ることですが、税金の滞納や遅れがあった場合は、かなり審査が厳しい、ということです。

返済比率や個人信用情報、物件の要件ではクリアしていたのにも関わらず、税金の支払い期限を1日遅れただけで、否決になった。ということがありました。

これは考えてもらえればわかるかと思いますが、国の制度であるフラット35ですから、税金には敏感です。

また、自営業者さんや個人事業主さんの場合は、フラット35よりも金融機関の住宅ローンの方がお借入しやすい場合があります。

フラット35の場合は、所得金額しか見てもらえず、青色申告特別控除や減価償却費を加味してもらえません。銀行だと、このあたりで寛容に審査をしてくれることもありますので、自営業者さんや、個人事業主さんで、返済比率が収まらない場合、銀行の方が有利な場合があります。

フラット35がオススメの方

それでは、フラット35に向いている方はどんな方でしょうか。

• 将来の金利上昇のリスクを考えたくない方
• 転職したてだけどマイホームの購入を考えたい方
• 自己資金を資金計画の1割程度ご用意できる方
• 団体信用生命に加入したくない方・もしくは健康状態により加入できない方
• 契約社員さんやパートさん、シングルマザーさんなど、銀行での取組みが難しいかもしれない方

などが挙げられると思います。またフラット35の場合は、全期間固定金利で返済終了まで金利が変わらないのが特徴です。とても返済計画を立てやすいので、安心して資金計画ができます。

変動金利よりは金利が高いのですが「安心を買う」とわりきっても良いでしょう。

フラット35まとめ

フラット35は、マイナス金利の影響もあり全期間固定金利とは思えないほど低金利を推移しています。

また制度の見直しなども行われ、住宅にかかるオプション工事や諸費用も、資金計画に含めるようになりました。

以前は物件価格の9割までしか融資を受けられなかったので、物件価格の1割と諸費用・オプション工事費用は、最低でも手出し、もしくは別ローンを利用しなければ、お得な金利で借り入れることができませんでした。

その点もあって、使い勝手が向上していて、多くの方がフラット35を選んでいるのではないでしょうか。

その反面、資金計画や条件によっては同じ全期間固定金利でも、民間の金融機関の方が総支払額でお得になる住宅ローン商品もあります。

住宅ローンは、おつき合いの長い商品ですから、しっかりと見極めた上で、あなたにあった住宅ローンを選択してください。

※審査基準や条件等は、変更になる場合がありますので、その都度ご確認をよろしくお願いいたします。